Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist für den Erwerber mit einigen Verpflichtungen verbunden. So muss das Objekt in einem denkmalgerechten Zustand erhalten werden. Zudem sind Umbau- und Erhaltungsmaßnahmen weitestgehend genehmigungspflichtig. Darüber hinaus führt die Einhaltung der denkmalschutz-rechtlichen Auflagen häufig zu erhöhten Kosten.
Vor diesem Hintergrund hat der BGH nun entschieden, dass die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB darstellen kann. Ein Kaufgegenstand muss sich danach zu einer gewöhnlichen Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten darf. Aufgrund der vielfältigen Verpflichtungen die der Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes mit sich bringt, kam der BGH zu dem Schluss, dass ein unter Denkmalschutz stehendes Objekt sich gerade nicht für eine gewöhnliche Verwendung eignet und die Beschaffenheit von Objekten gleicher Art abweicht. Weiterhin stellte der BGH fest, dass die Denkmaleigenschaft bei Gebäuden lediglich die Ausnahme und nicht die Regel ist. Daher darf der Käufer einer Immobilie grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht.
Stellt sich nachträglich heraus, dass ein Gebäude doch denkmalgeschützt ist, stehen dem Käufer daher die kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte zu.
Zudem stellte der BGH weiter fest, dass den Verkäufer hinsichtlich der Denkmaleigenschaft eines Objekts eine Offenbarungsplicht trifft. Offenbarungspflichtig sind stets solche Umstände, die für die Kaufentscheidung des Erwerbers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der Verkehrsauffassung erwarten kann. Wegen der zahlreichen Verpflichtungen die mit dem Erwerb eines denkmalgeschützten Gebäudes verbunden sind, ist die Denkmaleigenschaft für einen Erwerber von entscheidender Bedeutung und folglich zurecht offenbarungspflichtig.
Ist zwischen den Vertragsparteien eine Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossenen, können dennoch Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, wenn dieser die Denkmaleigenschaft arglistig verschwiegen hat. Eine solche Arglist ist immer dann gegeben, wenn der Verkäufer Kenntnis von der Denkmaleigenschaft des Objekts hatte.
Im Ergebnis stehen aufgrund der Rechtsprechung des BGH Käufern, die unwissentlich ein denkmalgeschütztes Gebäude erworben haben, somit die kaufrechtlichen Gewährleistungsrechte zu, wobei insbesondere die Kaufpreisminderung sowie der Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht kommen werden.
Claudia Eschholz, Juristin H&P Rechtsanwälte
Neueste Kommentare