Die Haftung des Mieters für Gebäudeschäden – Ein Überblick

Die allermeisten Mietverträge sehen vor, dass der Mieter sich über die Nebenkosten an der Wohngebäudeversicherung beteiligt. Verursacht der Mieter nun einen Gebäudeschaden, weil er beispielsweise eine Wasserleitung angebohrt, stellt sich die Frage, ob der Gebäudeversicherer, nachdem er den Gebäudeschaden reguliert hat, den verursachenden Mieter in Regress nehmen kann.

Der Bundesgerichtshof hat dem Umstand, dass der Mieter anteilig die Prämien der Gebäudeversicherung zahlt, Rechnung getragen (vgl. bspw. BGH, Urteil vom 08.11.2000, Az. IV ZR 298/99). Der Gebäudeversicherungsvertrag ist dahin ergänzend auszulegen, dass dem Gebäudeversicherer in den Fällen, in denen der Schaden am Gebäude lediglich durch leichte Fahrlässigkeit verursacht wurde, der Regress gegen den Mieter verwehrt ist.

Somit haftet der Mieter lediglich für solche Schäden, die er vorsätzlich oder zumindest grob fahrlässig verursacht hat.

Seitdem gibt es zahlreihe Rechtsstreite über die Frage, ob ein Gebäudeschaden durch den Mieter leicht fahrlässig oder grob fahrlässig verursacht wurde. Leicht fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt; dagegen handelt grob fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und unbeachtet lässt, was in jedem Fall jedem hätte einleuchten müssen.

Grob fahrlässig handelt beispielsweise, wer unbeaufsichtigt Kerzen brennen lässt, in deren Folge es zu einem Wohnungsbrand kommt (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht, Urteil vom 05.05.1993, Az. 332 O 262/92). Ebenfalls wird regelmäßig eine grobe Fahrlässigkeit angenommen, wenn der Mieter unbeaufsichtigt Öl auf einer Herdplatte erhitzt. Über einen solchen Fall hatten wir bereits in unserem Blogeintrag vom 2. Juni 2021 berichtet.

Die Grenze zwischen leichter und grober Fahrlässigkeit ist fließend. Bei der Bewertung, ob ein Verhalten die Grenze zur leichten Fahrlässigkeit überschreitet, kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalls an. So hat beispielsweise das OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 07.02.2008 (Az. 12 U 126/07) lediglich eine leichte Fahrlässigkeit angenommen, als der Mieter einen Fetttopf auf der eingeschalteten Herdplatte für etwas zwei Minuten unbeaufsichtigt ließ, als er ins Wohnzimmer ging, um dort seiner Freundin einen Telefonhörer weiterzureichen.

Liegt ein Fall der leichten Fahrlässigkeit vor, geht der Gebäudeversicherer jedoch nicht zwangsläufig leer aus. Hat der Mieter eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen, teilen sich Haftpflichtversicherer und Gebäudeversicherer den Schaden. Daneben haben sich zahlreiche Versicherer einem Teilungsabkommen angeschlossen, dass die Abwicklung von Fällen, in denen ein haftpflichtversicherter Mieter einen Gebäudeschaden zumindest fahrlässig verursacht, erleichtern soll.

Thomas Litzenburger, Rechtsanwalt H&P Rechtsanwälte