Ist eine Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mangelbehaftet und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ausgeschlossen oder
(erheblich) gemindert sieht § 536 Abs. 1 BGB vor, dass sich die vereinbarte Miete kraft Gesetzes mindert. Gleiches gilt, wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. Dieser vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich hauptsächlich nach der Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien. Diese kann allerdings auch durch konkludentes Verhalten getroffen werden. Neben Vereinbarungen, die die Mietsache direkt betreffen, können auch Vereinbarungen über Umstände, welche von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken und denen die Mietsache ausgeliefert ist (sog. Umweltfehler), getroffen werden. Hierzu gehören insbesondere Immissionen. Fehlen dagegen Vereinbarungen zur Beschaffenheit, ist der geschuldete Zustand der Mietsache anhand des vereinbarten Nutzungszwecks unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sowie der Verkehrsanschauung zu bestimmen.
Insoweit stellt sich die Frage, ob die Freiheit der Wohnung von Baulärm regelmäßig stillschweigend Inhalt der Beschaffenheitsvereinbarung wird. Mit dieser Frage hat sich nun auch der BGH auseinander gesetzt. Dieser wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass auch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraussetzt. Somit wird die Freiheit der Wohnung von Baulärm nur dann zum Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung, wenn auch der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters erkennen musste, dass dieser dies als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch ansieht und der Vermieter jedenfalls in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
Allerdings ist nach Ansicht des BGH auch zu berücksichtigen, dass der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss auf Umwelteinwirkungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, hat. Daher kann der Mieter regelmäßig nicht erwarten, dass der Vermieter vertraglich die Haftung für den Fortbestand der „Umweltbedingungen“, wie sie im Zeitpunkt des Mietbeginns vorliegen, übernimmt. Der BGH vertritt daher die Ansicht, dass eine dahingehende konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nur in Ausnahmefällen angenommen werden kann. Dies wird unter anderem damit begründet, dass dem Vermieter nicht einseitig das Risiko hinsichtlich geräusch- und schmutzintensiver Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück auferlegt werden kann. Dementsprechend wird bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarungen durch nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen Dritter regelmäßig kein zu einer Mietminderung führender Mangel begründet, wenn auch der Vermieter diese als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss und ihm keine eigenen Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten zustehen.
Treten im Verlauf der Mietzeit Geräusch- und Schmutzimmissionen auf, hat somit der Mieter darzulegen und ggf. zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung handelt. Insoweit genügt grundsätzlich eine Beschreibung, der Art von Beeinträchtigung, der Tageszeiten, der Zeitdauer sowie der Frequenz, in welcher diese ungefähr auftritt. Anschließend wäre ggf. im Rahmen eines Verfahrens zu prüfen, ob der Vermieter die Immissionen seinerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen musste. Nur wenn dem Vermieter Ansprüche gegen den Verursacher der Immissionen zustehen, mindert sich die Miete für das Mietobjekt, unabhängig davon ob der Vermieter seine Ansprüche geltend gemacht hat.
Claudia Eschholz, Juristin H&P Rechtsanwälte
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