Ein Mieter kann gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vom seinem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags für ihn ein berechtigtes Interesse hierzu entsteht.
Der BGH hat bereits in früheren Entscheidung klargestellt, dass ein Interesse des Mieters schon dann anzunehmen ist, wenn er vernünftige Gründe hat, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt im Sinne der Vorschrift ist jedes ggf. auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Weiter hat der BGH bereits entschieden, dass § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB weder quantitative noch qualitative Anforderungen hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums und dessen weiterer Nutzung durch den Mieter vorgibt. Eine Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten liegt daher solang vor, wie der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Dies schließt eine befristete Abwesenheit des Mieters nicht aus, insbesondere wenn die Untervermietung den Zweck hat, sich den Wohnraum zu erhalten. Der erforderliche Gewahrsam kann durch das Zurücklassen persönlicher Gegenstände in der Wohnung, die der alleinigen Nutzung vorbehalten sind und auf die durch die Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels der Zugriff gesichert wird, sichergestellt sein.
Dementsprechend hat der BGH nunmehr entschieden, dass ein Anspruch des Mieters gegen seinen Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen kann. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen ergibt sich nach Ansicht des BGH weder aus dem Gesetzeswortlaut noch sonstigen zu berücksichtigenden Umständen. Vielmehr würde für Mieter von Einzimmerwohnung der Anspruch und Schutz des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB andernfalls ins leer laufen.
In einer anderen Angelegenheit hatte sich das Landgericht Berlin kürzlich damit zu befassen, ob auch die Untervermietung an in diesem Fall aus er Ukraine geflüchteter Menschen ein berechtigtes Interesse darstellt. Insoweit hatte bereits der BGH in einer früheren Entscheidung festgehalten, dass der Entschluss, in einer Gemeinschaft zu leben, als Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts unter den Schutz der Grundrechte fällt, solange er nicht die Schranken überschreitet, die das Grundgesetz selbst der Ausübung des allgemeinen Freiheitsrechts setzt. Somit kann nach Ansicht des LG Berlin nicht nur eine beabsichtigte dauerhafte Bildung einer Wohn- bzw. Verantwortungsgemeinschaft ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darstellen. Diese Anforderung ließe sich weder der Rechtsprechung des BGH noch den Gesetzesmaterialien entnehmen. Vielmehr ist es nach Ansicht des LG Berlin nicht einmal erforderlich, dass der Mieter überhaupt beabsichtigt, mit dem Untermieter eine Wohngemeinschaft zu bilden. Weder dem Gesetz noch der höchstrichterlichen Rechtsprechung ließen sich Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer bereits bestehenden persönlichen Beziehung zum Untermieter entnehmen. Ein solches Tatbestandsmerkmal ist daher nicht in das berechtigte Interesse „hineinzulesen“. Der Bezug zum Mieter ergibt sich in diesem Fall vielmehr unproblematisch aus dem auf eigenen (höchst)persönlichen ethischen Grundüberzeugungen beruhenden Wunsch des Mieters geflüchtete Menschen zu unterstützen. Auch steht die Motivation der Klägerin unzweifelhaft im Einklang mit der Rechts- und Sozialordnung.
Im Ergebnis muss ein Vermieter daher der Untervermietung an in diesem Fall aus der Ukraine geflüchteter Menschen zustimmen. Ebenso kann die Zustimmung zu einer Untervermietung nicht allein deswegen versagt werden, weil es sich um eine Einzimmerwohnung handelt.
Claudia Eschholz, Juristin H&P Rechtsanwälte
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